Если брать гостиничные комплексы, то они входят в ту категорию недвижимости, где весьма затруднительно провести грань между стоимостью самого объекта и доходами, которые возникают в результате эксплуатации комплекса. Поэтому оценка гостиницы представляет собой сложный и многоуровневый процесс, где стоимость будет связана с качеством предоставляемых услуг и их количеством, атмосферой, комфортом, меблировкой и даже ресторанами.
Для проведения правильной оценки гостиницы нужно брать во внимание важные ценообразующие факторы. По этой причине во время оценки учитывается как сама стоимость недвижимости, так и стоимость бизнеса.
Какие факторы наиболее важны при оценке гостиницы?
Во время оценки стоимости гостиницы выделяют следующие факторы, которые имеют наибольшее влияние:
- Местоположение. Расстояние до моря, инфраструктура, отдаленность от достопримечательностей.
- Популярность бренда. Чем больше отель и его имя раскручены, тем дороже он будет стоить.
- Качество номерного фонда. Здесь влияние имеет ремонт, отделка, дизайн, меблировка и общая атмосфера в апартаментах.
- Особенности сервиса. Большое влияние на стоимость гостиницы имеет наличие стоянок, спортзалов, салонов красоты, бассейнов и т.д.
Но оценка стоимости гостиницы начинается с рассмотрения земли, на которой она расположена. Далее во внимания берутся общие улучшения, и только потом оценивается весь бизнес в комплексе.
Кроме этого существуют количественные критерии (зависят от сезонности):
- Соотношение затрат и полученной выручки;
- Уровень рабочего капитала;
- Цена земельного участка;
- Стоимость бренда.
Какой комплексный подход используется при оценке эффективности гостиницы?
В большинстве случаев оценка эффективности гостиницы требует применение комплекса, состоящего из трех подходов:
- Затратный. Берутся во внимания все затраты, которые возникли у владельца бизнеса с момента постройки отеля до придания ему нынешних характеристик.
- Доходный. Важную роль играет доход, который формируется во время эксплуатации объекта.
- Сравнительный. Базируется на сравнивании конкретной гостиницы с похожими объектами (в одном сегменте), по которым есть данные о ценах.
